ПОКУПКА-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

[Accountant]

А захочет ли нотариус за 1007 лей(пусть ему отломится 1,5% с 48000 лей)?

Нотариусу с чего не захотеть? Он просто удостоверяет. Вот захочет ли покупатель? Ведь риски, в самом деле, его, а не ваши.

[Victor887]

Спасибо еще раз! Соседи- договоримся

[lelic]

Добрый день! Буду признателен за компетентные советы.
1) Летом у меня скончался отец. Он проживал вместе с мамой в двухкомнатной квартире(приватизированной на них двоих), которую завещал на меня и маму. С мамой мы решили, что будем полностью оформлять квартиру на меня,( т.к. годы, потом опять бегай оформляй наследство-я единственный их сын). По приватизации, мама становится владелицей 1/2 квартиры. По завещанию отца и по заявлению мамы я становлюсь владельцем второй 1/2 части квартиры. По БТИ стоимость квартиры оценена 300 тыс.лей. Я проживаю со своей семьей отдельно (указанная квартира -неосновное жилье). Что должен платить по налогам я, мама? Есть намерение, чтобы мама оформила дарение на меня своей 1/2 части. Что в этом случае? Я должен буду задекларировать прирост? Какие налоги? Как поступить правильно?
2) Моя теща(пенсионер) проживает в районе в своем доме. После смерти своего отца (деда), стала владелицей его квартиры по наследству. Сейчас хочет ее продать, т.к. есть покупатель за 12 тыс. евро. Есть намерение участвовать в инвестировании нового жилого дома в Кишиневе (1-комн. квартира стоимостью 28 тыс. евро, сдача 2013г) Свой дом в районе (прибл.50 тыс.евро) также продать. Что выходит по налогам? Где подводные камни?
Спасибо!

[MariBuga]

По 1 вопросу
Обратимся к НК

Статья 43. Передача собственности по причине смерти
(1) В день смерти налогоплательщика вся его собственность передается по наследству и рассматривается как проданная по рыночной цене (кроме той, доход от которой освобожден от налогообложения).
(2) Стоимостный базис собственности, указанной в части (1), равен ее рыночной стоимости.
(3) Стоимостный базис собственности, доход от которой освобожден от налогообложения, равен скорректированному стоимостному базису собственности умершего.
(4) К собственности, доход от которой освобожден от налогообложения, относятся:
а) основное жилье, оставшееся после смерти собственника;

т.е. для Вашего отца это было основное жилье, поэтому, оно не будет обложено для того , кто умер.
Квартира не будет обложена и для того, кто получает наследство

Статья 20. Источники дохода, не облагаемые налогом
В валовой доход не включаются следующие виды дохода:
i) имущество, полученное физическими лицами - гражданами Республики Молдова в порядке дарения или наследования;

Если Ваша мать, не вступая в свои наследственные права отказывается от наследства в Вашу пользу и единственным наследником становитесь Вы, то для Вас эта операция будет необлагаемой по условиям ст.20.
Но, если Ваша мать приняла свою долю наследства и стала собственником половины квартиры, и после этого Вы между собой заключаете договор дарения от ней - к Вам , то для Вас налоговых последствий не будет, а для нее, к сожалению, будут действовать положения ст 42 НК.

Статья 42. Дарение
(1) Лицо, преподнесшее какой-либо дар, рассматривается как лицо, продавшее подаренное им имущество по цене, являющейся наибольшей величиной из его скорректированного стоимостного базиса или его рыночной цены на момент дарения. Расчет скорректированного стоимостного базиса собственности на момент дарения осуществляется с учетом положений статьи 26 и в соответствии с частями (1) и (2) статьи 38 отдельно по каждому подаренному объекту.

По 2 вопросу
Для Вашей тещи это будут операции с капитальными активами и т.к это частная собственность, не используемая в предпринимательской деятельности, и для нее будут действовать правила ст.37 ч.5-7 НК

(5) Величина прироста капитала от продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом равна превышению полученной суммы над стоимостным базисом данных активов.
(6) Величина потерь капитала от продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом равна превышению стоимостного базиса данных активов над полученным доходом.
(7) Сумма прироста капитала в налоговом году равна 50 процентам суммы, превышающей признанный прирост капитала над любыми его потерями, понесенными в течение налогового года.

Т.е. , грубо говоря,разница между кадастровой оценкой и ценой реализации будет обложена в размере 50% ( если нет документально- подтвержденных расходов).
Так будет облагаться квартира ее отца, полученная по наследству т.к. она не является ее основным жильем ( я так поняла основным жильем является дом в районе).
Для дохода, полученного от продажи основного жилья есть послабления, предусмотренные ст.41 НК

Статья 41. Льготы при продаже основного жилья
(1) При продаже, обмене основного жилья налогоплательщика или отчуждении его другим способом прирост капитала признается с изъятиями, предусмотренными частью (3).
(2) Для целей настоящего раздела жилье налогоплательщика считается основным, если налогоплательщик был его собственником в течение трехлетнего периода, заканчивающегося в день отчуждения, и если в течение всего этого периода оно было его основным местом жительства.
(3) Величина прироста капитала, подлежащего налогообложению, для любого жилья уменьшается на 10000 леев за каждый следующий за 1997 годом год, в течение которого (или которых) налогоплательщик являлся собственником этого жилья и использовал его в качестве своего основного жилья. Данное положение не применяется в отношении основного жилья, стоимостным базисом которого является стоимость, оцененная в установленном порядке.

Т.е. если вы берете за стоимостной базис кадастровую оценку, то вычет этих 10000 не делается.И последнее...

(4) Вычет потерь от продажи или замены собственности, являющейся основным жильем, не разрешается.

[lelic]

MariBuga, спасибо за ответ. Вы пишете
"....Но, если Ваша мать приняла свою долю наследства и стала собственником половины квартиры, и после этого Вы между собой заключаете договор дарения от ней - к Вам , то для Вас налоговых последствий не будет, а для нее, к сожалению, будут действовать положения ст 42 НК."
Как в этом случае для нее будет считаться "прирост капитала"? Не выгоднее для нас будет в этом случае не оформлять дарение, а ей составить завещание на меня на эту 1/2 квартиры?

[Галина]

Зачем? Марианна дала вам абсолютно полный ответ.

Если Ваша мать, не вступая в свои наследственные права отказывается от наследства в Вашу пользу и единственным наследником становитесь Вы, то для Вас эта операция будет необлагаемой по условиям ст.20.

Просто пойдите с мамой к нотариусу и пусть она напишет отказ от наследства.
http://www.contabilsef.md/lib.php?l=ru&idc=349

[lelic]

Не хотелось бы, чтобы для мамы появились проблемы... У нотариуса, когда оформляли наследство: мама написала отказ в мою пользу от своей части наследства. (ей причиталось 1/4 по завещанию и мне 1/4 по завещанию). Дело в том, что по итогам приватизации квартиры, она автоматически становилась собственником 1/2 квартиры, в приватизации участвовали они вдвоем. Теперь, после оформления наследства получилось: 1/2 за мамой (по итогам приватизации, которую она и намеревалась подарить мне), 1/2 за мной (1/4 мама отказалась в мою пользу по наследованию +1/4 я получил как второй наследник по завещанию)

[Галина]

lelic простите, я не поняла, что вы уже квартиру оформили. И речь идет о маминой доле Вам.
Я не вижу большой разницы между завещанием и дарением в плане налогов, т.к. из всех подобных случаев, что я знаю никто не платил(кроме как за оформление у нотариуса,возьмите обязательно свидетельство о рождении доказать родство) и даже не подавал декларацию.

[lelic]

Спасибо за советы!

[MariBuga]

Разница между передачей основного жилья по завещанию и дарением все-таки есть... Первый вариант однозначно не облагается, а вот второй вариант опасен, т.к. на момент дарения рыночная стоимость может быть больше кадастровой...Просто многие оформляют продажу по кадастровой оценке , да и , слава богу, у налоговой пока руки не доходят администрировать физиков...Я даже не знаю, что лучше будет или чтобы Ваша мама продала вам свою долю с небольшой наценкой от кадастровой оценки ( не превышающей дважды личное освобождение за год) или вровень с кадастровой оценкой, тогда при отсутствии прочих доходов это операция для нее не будет облагаться либо вы получите эту долю позже, также через завещание , что также не облагается)....Хочется сразу предупредить, что со следующего года контроль за движение капитала физических лиц будет ужесточен...Как это будет выглядеть еще никто не знает.Знаем только лимиты, привлекающие внимание...Возможно высвободится штат работников, вводящих сейчас нашу налоговую отчетность...

[lelic]

Теперь вопрос по оплате нотариальных услуг. Допустим, мы говорим о том, что оформляем мамину долю (150 тыс.лей по БТИ) как продажу , т.к. отпадают вопросы к ней по приросту капитала. Я поспрашивал у нескольких нотариусов, сколько будет стоить оформление. Они утверждают 0,8+0,1 =0,9% . Вопрос -почему? Нотариус не захотела ничего толком объяснять, обиделась, разнервничалась, сказала, что 0,9% это и так по минимуму и никто ниже оформлять не будет. Очень похоже на картельный сговор.
Из того, что я выяснил : 1)"Закон о гос.пошлине" (№1216 от 3.12.1992г) "- за удостоверение договоров отчуждения
жилых домов, квартир, гаражей, иных сооружений и строений: детям, супругу (супруге), родителям 0,1% суммы договора"
2) ЗАКОН Nr. 271 от 27.06.2003 о порядке исчисления платы за нотариальные услуги :
Статья 8. Размер платы в зависимости от стоимости сделки
(1) Размер платы за удостоверение сделок, подлежащих оценке, устанавливается в зависимости от стоимости сделки в следующем порядке:

Стоимость сделки Плата

до 20 000 леев 1,3 %, но не менее 180 леев
20 001 - 50 000 леев 1,0 %
50 001 - 100 000 леев 0, 9%
100 001 - 200 000 леев 0,8%
200 001 - 400 000 леев 0,6%
400 001 - 600 000 леев 0,5%
600 001 - 800 000 леев 0,3%
800 001 - 1 000 000 леев 0,2%
более 1 000 001 лея 0,1%
(1*) Размер платы за удостоверение подлежащих оценке сделок с недвижимым имуществом для физических лиц устанавливается в размере 0,1 процента от стоимости сделки. Размер платы за удостоверение подлежащих оценке сделок с недвижимым имуществом для юридических лиц устанавливается в соответствии с размером, предусмотренным в части (1), с применением коэффициента 0,5 при осуществлении сделок стоимостью не более 800000 леев. Минимальный размер платы за удостоверение подлежащих оценке сделок с недвижимым имуществом составляет 120 леев.
(2) В случае сделок по мене размер платы устанавливается путем увеличения на 10 процентов стоимости, определенной в соответствии с частями (1) и (11).
[Ст.8 изменена ЗП103-XVI от 20.04.07, МО70-73/25.05.07 ст.320]

Т.е. указано конкретно (1*), 0,1% - для сделок с недвижимостью. Они же ссылаются на вилку 100 001 - 200 000 леев 0,8%. Понятно, что так выгодно. Так где правда?

[коловрат]

Ребят помогите,а..!Хочу продать участок,есть титул.С чего вообще начать?Какие документы надо подготовить и к каким налоговым сборам надо готовиться??

[Галина]

Начинать надо с поиска покупателя. Когда найдете, надо заказать EXTRАS в кадастре(БТИ)
и оценочную стоимость.(раньше это было все в одном Экстрасе, а теперь это 2 справки )
Но уточните в кадастре на всякий случай.Когда получите, идете в свою территориальную налоговую инспекцию и берете справку об отсутствии задолженности (она действительна 1 неделю). С покупателем, с булетинами, вышеуказанными справками идете к нотариусу и оформляете договор купли-продажи земли.
тариф здесь
http://www.promstroi.md/upfiles/kfm/bib ... %D0%B8.pdf
http://lex.justice.md/viewdoc.php?actio ... 274&lang=2
и прочитайте lelic написал выше вашего вопроса разумные мысли по поводу тарифа.

[kalina84]

Добрый вечер. Помогите советом.
Я с женой живу в квартире моего дяди, он является безвестипропавшим - на данный момент суд признал его умершим и готовится свидетельство о смерти. На эту квартиру оформлено моим дядей завещание на моего отца. Как я понимаю после получения свидетельства о смерти можно идти к нотариусу с этим свидетельством и завещанием и только через 6 месяцев эта квартира может быть оформлена на отца.
Суть вопроса состоит в том, что я с женой покупаем квартиру в новостройки и внесли уже первый взнос, сдача дома планируется на второй квартал 2012, но нам не хватает денег и мы хотим продать квартиру дяди, чтоб не влазить в долги.
1) должен ли отец платить какие-то налоги и сколько при получении наследства и при продажи?
2) существует ли какой-то договор или может есть решение по которому можно продать квартиру раньше чем она будет оформлена на отца ?
3) можно ли как-то получить право на наследство раньше чем через 6 месяцев ?

[Галина]

1) должен ли отец платить какие-то налоги и сколько при получении наследства и при продажи?

при получении наследства, я выше дала ссылки: стоимость нотариального оформления и пошлины

2) существует ли какой-то договор или может есть решение по которому можно продать квартиру раньше чем она будет оформлена на отца ?

нет.Если только с покупателем договоритесь,что часть денег он авансом заплатит и подождет.

3) можно ли как-то получить право на наследство раньше чем через 6 месяцев ?

нет.
Но вы не переживайте, если сдача планируется во 2 кв.2012 года, то может, если повезет! к 31.12.12 сдадут.