ПОКУПКА-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

[Valentuna]

У меня такой вопрос возник. Если я, как частное лицо,в кооп доме строю квартиру, значит НДС тоже застройщик уплачивает. Дело в том, что в 2006 году я вложила деньги, строить начали в 2008, на остаток стоимости на 01,01,2008 насчитали НДС. Значит с 2008 г застройщик стал облагаться НДС, Дом пока не сдан официально. Теперь вот эту разницу оплачиваю. Но чеков не дают, говорят - это сверх договора, вот это меня и смущает. Просто приходный ордер.

[Natalia Cio]

Дело в том, что до 01.01.2008 услуги по СМР по строительству жилья облагались по ставке 0 %.Не вижу просто смысла в начислении НДС на остаток стоимости.Если застройщик строит своими силами, то жилье необлагаемо и НДС с этой стоимости остатков не нужно доначислять, они же не продают незавершенку, а готовые объекты недвижимости.Если стоимость недвижимости сформирована из услуг по СМР сторонних организации- то те услуги, которые были получены застройщиком до 01.01.08 абсолютно законно облагались по нулевой ставке и перерасчету не подлежат.То, что чеков не дают, то это прямое нарушение.Не играет роли сверх договора или не сверх.Важно , что прошел факт оплаты наличными в кассу кооператива.Я бы Вам порекомендовала с конкретными документами обратиться к AFEXу.Не пожалеете.

[AFEX]

а просто спросите руководство кооператива что это за мошеннические действия
и есть ли на такие действия одобрения властей
и спросите его (руководство) вот еще что:
а давно ли в ЦБЭПК его вызывали?

[svetuta]

Просто приходный ордер.

всем нам известно что ПКО можно рисовать сколько душе угодно
завышение стоимости жилья они должны обосновать как минимум приложением к договору (подписанным вами)..
так что защищайте свои права..

[Valentuna]

Уверена, что вы правы. Подумаю, как быть дальше. Спасибо за совет.

[Svetlik]

"Natalia Cio » 06 сен 2010 14:39
Жилье и земля в приходе у Вас будут без НДС,т.к. земельные участки также необлагаемая поставка.Если Вы реконструируете объект недвижимости вся дальнейшая процедура по зачету НДС на приобретаемые материалы и услуги для реконструкции зависит от назначения использования будущего объекта.Если Вы и дальше намерены использовать уже реконструированный объект в качестве жилого назначения (сдача в аренду, перепродажа), то право на зачет по закупленным ТМЦ у услугам - отсутствует ( ст.102 НК), если данная недвижимость будет в дальнейшем использована и зарегистрирована как офисная или использоваться как коммерческая (с перерегистрацией), то вы будете иметь право на зачет."

Так цель дальнейшего использования недвижимости мне надо где-то прописать? Ведь на момент приобретения этот дом числится, как жилой дом, а потом, после перестройки он может использоваться часть как офис, а часть как жилой дом. Как быть с НДСом ,по накладным полученным за материалы для переделки этого дома? Мне что отдельно вести учёт по затраченым материалам на перестройку офиса, а отдельно на перестройку квартир? Если я получу НН от поставщика стройматериалов, как мне её оприходовать(НДС брать в зачёт или нет)?

[Natalia Cio]

Ув.Цель дальнейшего использования после реконструкции определяется решением собрания учредителей.Кроме того , т.к. вы реконструируете и достраиваете данный объект недвижимости, то у вас д.б. проектная документация( где есть общая проектная площадь по объекта и по помещениям) и желательно смета, на основании, которых разделяется, какое кол-во площади будет жилого назначения, а какое коммерческого и определяется % соотношение к общей площади объекта.Затраты по реконструкции офиса и квартир нужно вести отдельно, с-но правилам определения стоимости объектов строительства ( приложение Е пункт 2), а также исходя из того, что у них разные режимы налогообложения.В настоящий момент Вы руководствуетесь ст 102 НК т.е. если приобретаете материалы и услуги для облагаемых поставок- засчитываете, если для необлагаемых поставок- нет.Сложнее всего, когда вы приобретаете материал который в дальнейшем может использоваться как для облагаемых, так и для необлагаемых поставок и вы не знаете как определить что в действительности и сколько будет израсходовано.Т.е. покупаете в июне, реализация права зачета наступает в июне, а расходовать материал , с-но актам списания вы будете ч/з месяц-два или полгода к примеру (когда имеется акт, из которого вытекает данный расход).Что говорит в этом случае НК.С-но ст.102 сумма зачета по таким поставкам определяется ежемесячно путем применения условного коэффициента, рассчитываемого исходя из Ваших поставок за текущий месяц.Методика расчета подробно в ст.102 п 3 а) и б).Считаю, что данный расчет хорош, в том случае, когда Вы делаете закупки ТМЦ и продажи в одном месяце.Когда производственный цикл длится несколько лет, данный расчет теряет свой смысл, т.к. понесенные затраты и осуществленные продажи имеют место в разных налоговых периодах по НДС и даже в разных налоговых годах.Но против НК не попрешь.Поэтому, мы закупаемые материалы пропускаем , через фирму, оказывающую нам СМР.Т.е. я беру все в зачет.Затем делаю облагаемую поставку подрядчику и после этого по его акту приходую уже конкретные услуги на конкретную часть объекта (подрядчик выделяет в накладной и акты выполненных работ делает отдельно).

[Svetlik]

Natalia Cio » 07 сен 2010 17:26
"Поэтому, мы закупаемые материалы пропускаем , через фирму, оказывающую нам СМР.Т.е. я беру все в зачет.Затем делаю облагаемую поставку подрядчику и после этого по его акту приходую уже конкретные услуги на конкретную часть объекта (подрядчик выделяет в накладной и акты выполненных работ делает отдельно)."

А отсюда можно поподробнее? как именно вы оформляете пропуск через фирму по СМР?

[Natalia Cio]

Ну тут на самом деле никакого секрета нет.Если Вы строите не подрядным способом и у Вас нет лицензии на осуществление СМР, то Вы заключаете договор с подрядчиком(ками) на выполнение СМР,отделочных, работ по благоустройству и т.д.Теперь по материалам.Если моя фирма закупает скажем 5 тн.цемента и я первоначально не знаю, какая часть материала будет использована на облагаемый объект, а какая - нет.Я засчитываю НДС по закупленному материалу, считая, что эта закупка - для облагаемых поставок.Когда я передаю материал в работу ( в производство строительных работ),а это может быть не сразу , а по частям по мере использования, то выписываю на него НН в адрес подрядчика, обратно, он мне предоставляет акт выполненных работ ( 1 раз в месяц, поэтапно- например -1 этаж, либо по окончанию работ- это д.б. оговорено в договоре).В этом акте ( процентовка) он расписывает количество и сумму израсходованных материалов, свои трудозатраты с отчислениями, стоимость работ механизмов и транспорта, рентабельность, непредвиденные расходы, ст-ть работ по субподряду, с приложением акта от субподрядчика.На каждый налогооблагаемый объект я требую отдельный акт.При поступлении НН от подрядчика, к которой прилагается Акт Вып Работ я уже вижу : на что имею право зачета , а на что - нет.НДС по таким работам на необлагаемую объект я не беру в затраты, поскольку, сдаю в эксплуатацию и реализую через год или 2 и получается, что у меня доходы и расходы отражены в разных налоговых периодах в части налогов( ндс), которые мне не возвращает государство.Я добавляю их к стоимости актива.НДС по работам на облагаемый объект беру в зачет.Такие виды работ , как работы нулевого цикла( фундамент, земляные работы и т.д.), крыша, лифты, лестничные перекрытия распределяю с-но Правилам определения стоимости объекта в строительстве( строительный норматив NCML.01.01-2005).Услуги охраны, электроэнергии, воды, если нет отдельного счетчика распределяю, пропорционально объему СМР или площади - этот порядок закрепляется в учетной политике.Ну вроде бы все.

[Svetlik]

Т.е. когда вы получаете материлы, вы берёте весь НДС в зачёт, потом отписываете НН подрядчику (эти самые материалы) вы НДС кдаете в кредит 534. А уже НН подрядчика согласно Ату делите: часть на необлагаемые услуги, а часть на облагаемые? А подрядчик вам сам отписывает в НН, что облагается НДС, а что нет? Или вы по Акту сами выбираете?

[Natalia Cio]

Абсолютно верно. Вы правильно поняли схему, ее кстати рекомендует Ю.Ликий в коком номере БНК сейчас не скажу, но помню, что читала недавно.Насчет актов- иногда определяю по актам ( сумма по актам = сумме в налоговой накладной), а в налоговой накладной ссылка на акт либо сразу в НН указывают.

[Сергей Темрин]

Ну тут на самом деле никакого секрета нет.Если Вы строите не подрядным способом и у Вас нет лицензии на осуществление СМР, то Вы заключаете договор с подрядчиком(ками) на выполнение СМР,отделочных, работ по благоустройству и т.д.Теперь по материалам.Если моя фирма закупает скажем 5 тн.цемента и я первоначально не знаю, какая часть материала будет использована на облагаемый объект, а какая - нет.Я засчитываю НДС по закупленному материалу, считая, что эта закупка - для облагаемых поставок.Когда я передаю материал в работу ( в производство строительных работ),а это может быть не сразу , а по частям по мере использования, то выписываю на него НН в адрес подрядчика, обратно, он мне предоставляет акт выполненных работ ( 1 раз в месяц, поэтапно- например -1 этаж, либо по окончанию работ- это д.б. оговорено в договоре).В этом акте ( процентовка) он расписывает количество и сумму израсходованных материалов, свои трудозатраты с отчислениями, стоимость работ механизмов и транспорта, рентабельность, непредвиденные расходы, ст-ть работ по субподряду, с приложением акта от субподрядчика.На каждый налогооблагаемый объект я требую отдельный акт.При поступлении НН от подрядчика, к которой прилагается Акт Вып Работ я уже вижу : на что имею право зачета , а на что - нет.НДС по таким работам на необлагаемую объект я не беру в затраты, поскольку, сдаю в эксплуатацию и реализую через год или 2 и получается, что у меня доходы и расходы отражены в разных налоговых периодах в части налогов( ндс), которые мне не возвращает государство.Я добавляю их к стоимости актива.НДС по работам на облагаемый объект беру в зачет.Такие виды работ , как работы нулевого цикла( фундамент, земляные работы и т.д.), крыша, лифты, лестничные перекрытия распределяю с-но Правилам определения стоимости объекта в строительстве( строительный норматив NCML.01.01-2005).Услуги охраны, электроэнергии, воды, если нет отдельного счетчика распределяю, пропорционально объему СМР или площади - этот порядок закрепляется в учетной политике.Ну вроде бы все.

очень профессионально!

[Natalia Cio]

Ув.Сергей , Спасибо , большое. Мне со своей стороны хотелось бы поблагодарить Ирину Чертан за консультативную помощь по вопросу обложения недвижимого имущества.Успехов и процветания Вам и Вашему коллективу.

[Svetlik]

огромное спасибо за подробное объяснение! Очень приятно, когда все операции раскладывают поэтапно! всё очень доступно и просто! Ещё раз огромное спасибо!!!

[Svetlik]

Скажите пожалуйста, а если я покупаю недвижимость нежилого фонда и беру в зачёт нДС, а потом делаю из этой недвижимости жилой фонд и продаю уже без НДСа, я должна взятый ранее в зачёт НДС востановить?